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当房产遇上《新婚姻法》产权问题大解析
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  婚期买房与婚后买房的差别

 
  一、根据《婚姻法》的相关规定,婚前,一方父母对其子女的赠与,在没有特别约定的情况下,应当属于子女的个人财产。婚姻关系存续期间,一方父母对其子女的财产赠与,在没有特别约定的情况下,应当属于夫妻共同财产。
 
  二、双方结婚时由一方父母支付首期款购置的房屋,婚后夫妻双方支付了后期款,但房产证上只有一方的名字,该房屋是否属于夫妻共同财产?
 
  婚后夫妻共同交付的供房后期款部分以及为房屋装修所支付的相关费用都属于夫妻共同财产,离婚时可以要求对这些费用进行分割。至于一方父母的出资部分则要依据当时的具体约定来处理;如果是父母对子女的赠与,可按照《婚姻法》的相关规定来处理,如果是父母借贷给子女的购房款应提供相应的证据证明,对于共同债务则由夫妻双方共担。协议离婚时,双方可以本着自愿自主的原则将这笔费用进行分割。起诉离婚时,若女方主张权利要求分割,那么就应将详细的费用的清单以及具有证明力的相关证据提交给审判人员以便于审判人员公平公正地进行财产的分割判决。
 
  按照《中华人民共和国婚姻法》的规定,有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:
 
  (一)一方的婚前财产;
 
  (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;
 
  (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;
 
  (四)一方专用的生活用品;
 
  (五)其他应当归一方的财产。
 
  夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用上述规定。
 
  新婚姻法对于房产的约定
 
  根据规定,由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。当双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:
 
  (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;
 
  (二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
 
  (三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割;
 
  如果离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人按规定完全取得房屋所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。
 
  如果当事人结婚前,父母出资为双方购置房屋,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
 
  婚前贷款买房属于夫妻共同财产吗?
 
  新婚姻规定夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。
 
  婚前贷款婚后共同还贷按约定处理房产
 
  婚姻法司法解释规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
 
  依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
 
  婚前买房婚后办证是否属于共同财产?
 
  结婚前一方已经买了一套房,婚后一年才办理房产证,这样的房子属于夫妻共同财产吗?
 
  该房不属夫妻共同财产。首先,该房屋不是夫妻关系存续期间所获得的财产。配偶婚前已出资购买房屋,完成了取得房屋产权的实质要件。和你结婚后,才领取该房屋的的产权证,只是对该房产赋予了外在的证明。
 
  其次,该房产不能因为你的居住而转化为夫妻共同财产。根据《婚姻法》第十九条:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”据此,要将配偶的婚前房产转化为夫妻共同财产,必须有双方的书面约定,如果没有书面约定或约定不明确,则该套房产不因结婚以及你的居住时间的长短而改变。
 
  婚后父母出资买房房产怎么处理?
 
  婚姻法司法解释规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。
 
  该解释还规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
 
  这里的出资指全额出资,如父母仅付了首付的,产权登记在自己子女名下,仅视为对子女个人的赠与(本金+增值),如果登记在小夫妻双方名下的,当然属于共有,未做份额约定的,视为共同共有。
 
  夫妻共有房产如何登记?
 
  《房屋登记办法》规定,房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻关系存续期间取得的房产进行权属登记时,实行共有房产登记。夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以。夫妻共有是共同共有最典型的形式,夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。
 
  程序:申请、受理、审核、记载于登记薄、发证
 
  登记申请符合下列条件的,房屋登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:
 
  (一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;
 
  (二)申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致,申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致;
 
  (三)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;
 
  (四)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突;
 
  (五)不存在本办法规定的不予登记的情形。登记申请不符合前款所列条件的,房屋登记机构应当不予登记,并书面告知申请人不予登记的原因。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。
 
  什么是夫妻共有房产?包括几种形式?
 
  我国《民法通则》及《物权法》规定,财产可以由两个以上的公民、法人共有。所谓共有,是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权,换言之,是指多个权利主体对一物共同享有所有权。例如,两个人共同所有的一栋房屋。
 
  《物权法》第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”
 
  《婚姻法》第十七条、第十八条、十九条规定,夫妻对房产所有权有多种形式,具体分为以下几种:
 
  1、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权,包括:⑴夫妻双方婚姻关系存续期间,由一方或双方购置、自建、交换的房产,以及继承所得的房产,而且双方没有明确规定的。⑵夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等处理权,任何一方都不能无视他方擅自处理。《房屋登记办法》规定,共同所有的房屋,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。
 
  2、按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。如甲、乙共同出资购买一栋房屋,甲出资20万,乙出资10万,甲、乙各按出资份额对该房享有权利、分担义务。《物权法》第九十四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”需要明确两点:一、各共有人对共有房屋按各自份额享有所有权,其份额在共有关系产生时共有人就应将之明确。二、按份共有不是指把共有房屋分为若干份,各共有人各自享有所有权,而是共有人对共有房屋整体按各自份额享有权利、承担义务。各共有人虽然拥有一定份额,但共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分,而是及于共有房屋的全部。如甲乙二人共有四间房屋,双方各占二分之一,这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋,而是指两个人都对这四间房屋享有权利,该权利的份额由共有人所占的份额,即各半进行分配。
 
  《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定改变房产的所有权形式。
 
 
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